文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fē衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢n)房制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢