“现在的房地产很难再出(chū)现像过去十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首席经济(jì)学(xué)家(jiā)洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分(fēn)化的(de)愈加明(míng)显(xiǎn)，让(ràng)机(jī)构和投资者的(de)关注度(dù)从板(bǎn)块向单(dān)个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地(dì)杀到(dào)了底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中(zhōng)进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标的公司出现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要满(mǎn)足以(yǐ)下三个基准：有大(dà)的国(guó)资背(bèi)景的(de)、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年(nián)房地产(chǎn)的开发资金来源，可(kě)以发现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金(jīn)来源来自新盘(pán)的销售(shòu)。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明(míng)显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股价(jià)大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在(zài)房地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业(yè)的成本优势(shì)，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是(shì)不是(shì)行业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低(dī)的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重(zhòng)的一(yī)家(jiā)房企的(de)综合(hé)成本(běn)。

　　需(xū)要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶(è)化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据(jù)整理发(fā)现，截(jié)至2022年(nián)末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企房企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健特色(sè)的(de)国央企房企(qǐ)，其(qí)财务指标称得上完全健康的仍(réng)是少数(shù)。而更(gèng)加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又(yòu)进一步(bù)考(kǎo)验着国央企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节(jié)奏(zòu)也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年(nián)开(kāi坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法)始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加(jiā)杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城(chéng)市进(jìn)行大举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购(gòu)入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方(fāng)面，在于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市(sh坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法ì)，另(lìng)外一半也主要集中在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提(tí)醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的(de)章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象(xiàng)得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准(zhǔn)要比“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不(bù)得高于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公司净负(fù)债(zhài)率提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股(gǔ)份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地(dì)产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等房企在(zài)践行较(jiào)积极的拿(ná)地策略的同时(shí)，也较好地(dì)控制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实(shí)际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来(lái)看(kàn)国央企与民营(yíng)房企，但在各维(wéi)度的实(shí)际表(biǎo)现上，国央企确(què)实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如(rú)国央(yāng)企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央(yāng)企自然而然就具有(yǒu)天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同(tóng)样受到机构的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十大流通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国工商(shāng)银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混(hùn)合(hé)型证券投资基金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产(chǎn)管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长期持(chí)有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公(gōng)司(sī)的几只产品合(hé)计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)受青睐，和其(qí)自身的基本(běn)面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润(rùn)依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更(gèng)是实(shí)现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和(hé)滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州的战略布局关系(xì)密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来(lái)自杭州地区(qū)，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的(de)营收(shōu)比重只占到近(jìn)六成。近三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的(de)土(tǔ)储补(bǔ)充同样(yàng)较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本(běn)土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出(chū)表现，也让滨(bīn)江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集(jí)团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受(shòu)了(le)信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际(jì)上房地产开发只(zhǐ)是(shì)房地产产业链上的(de)中游环节，其(qí)上游主(zhǔ)要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房地产开发(fā)环节与上游材料(liào)端(duān)息(xī)息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在进入(rù)存量房(fáng)时代(dài)，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的家装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去的数据充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长却一(yī)直都很好。对于地产(chǎn)产业(yè)链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的都是来自家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是(shì)前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线的(de)基础上，年(nián)内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺织(zhī)家居(jū)、睡眠(mián)家(jiā)居(jū)、生活类产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的(de)十大流通股股东(dōng)来看，能(néng)够发(fā)现该股(gǔ)早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的天(tiān)下，彼时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的是，中(zhōng)欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的(de)产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股票(piào)还有金地集团(tuán)和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言(yán)，前(qián)几年曾经(jīng)风(fēng)光一时的家居板块也(yě)因疫情、消费复(fù)苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还(hái)是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居(jū)十大流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有(yǒu)的(de)两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居(jū)类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的大多在(zài)香港上市，如何(hé)选择(zé)成为难题(tí)。对(duì)此，前(qián)述(shù)上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物业服务(wù)不(bù)是一(yī)个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的合(hé)同(tóng)里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的大部(bù)分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周(zhōu)期(qī)还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年(nián)度增长，不(bù)过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客户(hù)没有那(nà)么满意，能(néng)做到提价难(nán)度是非(fēi)常大的(de)。但是(shì)该公司(sī)能在业内做到到(dào)期之后提(tí)价率比(bǐ)较高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比(bǐ)较好(hǎo)的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法