“现(xiàn)在的房(fáng)地产很难再(zài)出现像过(guò)去十年的系统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席(xí)经济学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行业分化的愈(yù)加明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的转移(yí)。上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部(bù)，而且是(shì)反复地杀到(dào)了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下(xià)三个(gè)基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一下(xià)今年房地产的开发(fā)资金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实(shí)银行(xíng)的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年(nián)新房(fáng)的(de)销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还是(shì)那些有国企背景的房企，民(mín)营房企(qǐ)相对比(bǐ)较困难，所以整个行(xíng)业出现了(le)一个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还(hái)是(shì)融(róng)资等各个方(fāng)面都非常明显。现在(zài)有国(guó)资背景的(de)房企(qǐ)在资本市场表现相对较(jiào)好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价(jià)大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地(dì)产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特(tè)别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优(yōu)势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负(fù)债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平；利润率是(shì)不是行业内最高的(de)；融资成本(běn)是否是行业内(nèi)最低的；建安成本(běn)是(shì)否也(yě)是业内最低(dī)的(de)；这些都是我(wǒ)们(men)看重的一家房企(qǐ)的综合成本(běn)。

　　需要(yào)注(zhù)意的是，能够(gòu)同时满足上(shàng)述(shù)条件的房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发(fā)展、京投发展、光明地(dì)产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出(chū)，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指标(biāo)称得上(shàng)完(wán)全健康(kāng)的(de)仍是少数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观(guān)的(de)预判未来市(shì)场，以及(jí)过于(yú)激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置(zhì)的(de)一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三分(fēn)之一。与此同时，该房企(qǐ)新(xīn)购入地块也实现了快速的(de)开盘(pán)利(lì)用(yòng)率(lǜ)，预计今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也主要集中在强(qiáng)二(èr)线和二(èr)线城市(shì)；另一(yī)方(fāng)面，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让人感(gǎn)觉(jué)又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但出手的(de)章法仍(réng)要小心，如果(guǒ)负(fù)债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没(méi)有想象得那么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈(chén)昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负(fù)债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房(fáng)地产行业的复(fù)苏(sū)速度(dù)并没(méi)有那么(me)快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率提高到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产(chǎn)净(jìng)负债率持续(xù)居(jū)高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地策略的(de)同时(shí)，也较好地(dì)控制了公(gōng)司的扩(kuò)张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛(shāi)选标(biāo)准来看国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如国央(yāng)企的(de)融(róng)资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加(jiā)看好国央(yāng)企，但这(zhè)也(yě)并不意味着，民(mín)营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房企(qǐ)同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进了“中国工商(shāng)银行股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)－景顺长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置混(hùn)合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产管理有限公(gōng)司就长期持有滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报，该资(zī)产(chǎn)公司(sī)的几只产(chǎn)品合(hé)计(jì)持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受(shòu)青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本面表现存(cún)在(zài)一定关系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出(chū)较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售(shòu)规(guī)模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非归母净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季(jì)度，滨江集(jí)团(tuán)更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密(mì)切。根(gēn)据(jù)2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营收来(lái)自(zì)杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房(fáng)企排(pái)名迅(xùn)速(sù)提升。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的(de)房(fáng)企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价翻了(le)超一倍以上，而(ér)近期，滨江集团(tuán)更是迎(yíng)来(lái)多家机构的集中调研。滨江集团发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券(quàn)、金鹰基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产开发只是房(fáng)地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游环节，其上(shàng)游主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等(děng)材料供应商，而下游(yóu)应用(yòng)行业主要包(bāo)括中介(jiè)服(fú)务、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导(dǎo)致(zhì)上游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在进入(rù)存量(liàng)房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是(shì)偏(piān)消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为居(jū)民(mín)保(bǎo)有(yǒu)的住房规模越来越(yuè)大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据(jù)充分说明(míng)了这一点，在新房(fáng)销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具消费的增长(zhǎng)却一(yī)直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对(duì)看好和内装相关的(de)行业，例如消费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头(tóu)年(nián)内表现的统计，目前暂居(jū)前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分(fēn)别是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线(xiàn)的(de)基础上，年(nián)内迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生(shēng)产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度(dù)报告显示，报(bào)告(gào)期内，富(fù)安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)约(yuē)6.2亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司(sī)一季报的十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私(sī)募(mù)的明河2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的(de)两只基(jī)金都是(shì)价(jià)值派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产业(yè)链股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多(duō)因素(sù)一度沉寂，不(bù)过(guò)好在(zài)困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内表现最(zuì)好的(de)是志(zhì)邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从(cóng)业(yè)绩来(lái)看，无(wú)论(lùn)是(shì)营收还是(shì)归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润，公(gōng)司都(dōu)实现了同(tóng)比双升。

　安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介　从公司的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发策(cè)略(lüè)优选和广发(fā)安宏回(huí)报(bào)均(jūn)增(zēng)加了持股，而(ér)这(zhè)两只产品也(yě)成为志邦家居(jū)十大流通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的(de)是，他似乎对于(yú)定(dìng)制家(jiā)居类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全(quán)部(bù)三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外(wài)，下游的(de)物业股(gǔ)也(yě)越来(lái)越被机构所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大多(duō)在香港上(shàng)市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我(wǒ)选(xuǎn)公(gōng)安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介司还是(shì)希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城服务(wù)为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的(de)大部(bù)分项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人员(yuán)成(chéng)本的年(nián)度(dù)增长，不过服务(wù)没有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价(jià)难度是非常(cháng)大的。但是该公司(sī)能在业内(nèi)做到到期之后提(tí)价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强(qiáng)调。

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