饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进行重点监(jiā略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音n)管。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部(bù)门(mén)依法查(chá)处(chù)不按(àn)规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zh略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音ōng)介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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