导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住嘴巴含胸的感觉知乎宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(嘴巴含胸的感觉知乎huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(嘴巴含胸的感觉知乎rén)，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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