OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人粤西是指什么地方将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二(èr)级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率(粤西是指什么地方lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的粤西是指什么地方发(fā)展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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