文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款造梦西游3宠物技能几级领悟。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户造梦西游3宠物技能几级领悟(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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