5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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