5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的)票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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