一线(xiàn)城市，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指导价的消(xiāo)息在房产圈(quān)刷屏了(le)。

　　这条消(xiāo)息为什么这么重要？首先二手房指(zhǐ)导价被(bèi)称(chēng)为(wèi)“核弹级”政策，其次深圳几乎是(shì)最(zuì)后一(yī)个还(hái)在“认(rèn)真”实施(shī)这(zhè)条政(zhèng)策的(de)城(chéng)市(shì)，最后(hòu)深(shēn)圳是房价前(qián)三的核心城(chéng)市。所以，深圳的一举一动(dòng)都具有风(fēng)向标意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人(rén)士(shì)指出，深圳二手房指导价(jià)如(rú)果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手房回暖，然后二(èr)手(shǒu)房回暖有利于深圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼市回暖有(yǒu)利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传“二手房(fáng)指导价”正式结束。传言称：二(èr)手(shǒu)房贷款不按官方参考价（指导价），银(yín)行核定房价以网签备案价(jià)和评(píng)估价孰低为准。

　　自(zì)此(cǐ)，参考价真正变成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没有看到(dào)官方文件。据证券时报21日消(xiāo)息，目前深圳多(duō)家大行表示“尚未接到正(zhèng)式(shì)通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还(hái)需要持续的关注。

　　易(yì)居(jū)研究(jiū)院研究总监严跃进认为，本(běn)次政策大概率(lǜ)为真(zhēn)，更(gèng)多体(tǐ)现为银行贷款(kuǎn)等领域按(àn)照新的规则进行，但不会(huì)出台(tái)正(zhèng)式(shì)文件。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用发文件的(de)。毕竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指(zhǐ)导价横空出世。当时，深(shēn)圳(zhèn)一口气(qì)公布了全市(shì)3595个小区的参考价，很多南山(shān)、福田(tián)、宝安中心区的高价(jià)盘，直接按照当时的市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按(àn)照指导(dǎo)价来(lái)计算首付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了(le)这两(liǎng)年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子(zi)，如果(guǒ)不“指(zhǐ)导”，可以首付3成即(jí)300万；如果指导(dǎo)价打七折即700万，那么(me)首付(fù)3成210万(wàn)，加(jiā)上需要(yào)全(quán)款支付的部分，实际首付去到了(le)510万(wàn)，相(xiāng)当于首付5成(chéng)了（多给210万首付）。这直接让大(dà)批量(liàng)买家，失去了购房(fáng)能(néng)力，相当(dāng)于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参(cān)考价以后(hòu)，东莞、宁波(bō)、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个城(chéng)市(shì)陆(lù)续跟进(jìn)。事实也确实(shí)证明了，这条政(zhèng)策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的统计，实施二手房(fáng)指导价的10个城(chéng)市，有8个(gè)挂(guà)牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情(qíng)的影响，二手房更(gèng)是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大(dà)中(zhōng)城市房(fáng)价(jià)只有(yǒu)6个同比上涨，其他的(de)泥沙俱下(xià)。

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　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有(yǒu)家研究中心数据显示：成交量上(shàng)，二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价出台当(dāng)年，深大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗圳二手(shǒu)住宅成(chéng)交量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰(yāo)斩，成交量(liàng)同比(bǐ)下滑(h大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗uá)47％，全(quán)年成(chéng)交量(liàng)仅2.2万套，创(chuàng)近(jìn)二十年最低记录，相较2020市场高(gāo)峰缩(suō)水(shuǐ)近八成。

　　价格方面(miàn)，与二手房指导价(jià)发布当月(yuè)相(xiāng)比，如今二手房(fáng)挂牌价(jià)低于(yú)及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季度(dù)，深圳(zhèn)各(gè)区(qū)二手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参(cān)考价(jià)。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实(shí)经(jīng)历其中的人(rén)，才能深切的感知其威(wēi)力。

　　深圳房东(dōng)，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻(wén)不绝于耳。

　　据说一位码农(nóng)三(sān)年前高杠杆买了(le)2套(tào)华润(rùn)城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推测(cè)，如果案例属实，买家的实(shí)际购房(fáng)成(chéng)本高(gāo)达20万/平，目(mù)前价格(gé)跌(diē)至14万/平，叠加(jiā)这三年的房贷和持有成本，差不(bù)多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批人(rén)这两(liǎng)年(nián)感受到了(le)太(tài)多“心酸(suān)”。二手房成交(jiāo)量创(chuàng)下(xià)多年新低，学区(qū)房(fáng)神话不再(zài)，房产中介的日(rì)子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳(wěn)楼市的基(jī)调下，2022年(nián)以来，实施了二(èr)手房指(zhǐ)导价的城(chéng)市陆陆续续低调退出，目前只(zhǐ)有深圳还是最后(hòu)的“堡(bǎo)垒”。

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　　“风向标”意(yì)义明显(xiǎn)

　　最近一线城市也(yě)不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女(nǚ)家庭和职住(zhù)平衡家庭购房支持政策。上海(hǎi)也考虑予以多孩(hái)家庭在新房计分制度政(zhèng)策(cè)上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商(shāng)品住宅销售价格变动情况来看，广州(zhōu)、深圳的新房、二手房价格仍然(rán)是同(tóng)比去年依然(rán)是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比增长(zhǎng)了，其他二(èr)线城市如杭(háng)州、成都、南京、合肥等城(chéng)市价(jià)格(gé)都是(shì)同比(bǐ)上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳(zhèn)能(néng)不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份(fèn)，两(liǎng)部门联合发文，全(quán)面推动二手房“带押过户”全国实施(shī)，这是(shì)一条被广泛(fàn)好评的新政。对于激活二手(shǒu)房交易，具有定海神针般的(de)作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近(jìn)日更是指出：建筑业、房地产企(qǐ)业要发挥(huī)国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石(shí)”作用。回归到(dào)常识(shí)，从字面理解一下这两(liǎng)个词(cí)，意思(sī)就是——顶梁柱如果不行了，上面不(bù)就塌(tā)了嘛？压舱石如果(guǒ)压(yā)不住(zhù)，小船不就(jiù)翻了？

　　也(yě)许(xǔ)，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一(yī)大波(bō)正在路上...

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