文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi3千克是多少斤 1千克是一斤吗)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　3千克是多少斤 1千克是一斤吗　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)3千克是多少斤 1千克是一斤吗地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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