文(wén)：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地产(c_D是什么意思，_3是什么意思hǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房_D是什么意思，_3是什么意思幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu_D是什么意思，_3是什么意思)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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