文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结(泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗