近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分5k是多少钱，5k是多少钱人民币配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

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　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额(é)包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs5k是多少钱，5k是多少钱人民币具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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