OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江(jiā坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法ng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回调(diào)不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在(zài)短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解释，张江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目(mù)前在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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