“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再(zài)出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化(huà)的(de)愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标(biāo)的(de)转移。上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是(shì)反复地杀(shā)到(dào)了底部(bù)，再往下的(de)空间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三(sān)道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半(bàn)天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个基准(zhǔn)：有大的国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注(zhù)一下今年(nián)房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来(lái)自(zì)新(xīn)盘的(de)销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国(guó)企背(bèi)景的房企，民营(yíng)房(fáng)企相对(duì)比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个(gè)很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在(zài)销售(shòu)，还(hái)是融资(zī)等各个方面都非(fēi)常(cháng)明显。现(xiàn)在有国(guó)资背景的房企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大(dà)多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别(bié)重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就(jiù)是它(tā)的净借贷(dài)水平（净负债率）是(shì)不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不(bù)是行(xíng)业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安(ān)成本是否也是(shì)业内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重的(de)一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能(néng)够(gòu)同时满足(zú)上述条件的房企(qǐ)并不(bù)多(duō)。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京(jīng)投发展、光明地(dì)产、云(yún)南城(chéng)投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是有着较(jiào)稳健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其(qí)财务指标(biāo)称(chēng)得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚至(zhì)地(dì)方国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而(ér)这无(wú)疑又(yòu)进一步考验着国央企的(de)资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏也三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行(xíng)举(jǔ)例(lì)，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连(lián)续(xù)4年的净(jìng)借贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显感觉到机会来了(le)，其(qí)开(kāi)始在一(yī)线城(chéng)市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购(gòu)入地块(kuài)也实现了(le)快速的开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在(zài)于它(tā)本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一(yī)半(bàn)也(yě)主要集中在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒道(dào)，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些房企的扩张速(sù)度(dù)让人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出(chū)手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张(zhāng)得(dé)太快，但(dàn)未来的两年(nián)市(shì)场没有想象得(dé)那么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示(shì)，主要还(hái)是看(kàn)房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标准要比“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”对房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更(gèng)加(jiā)严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度并没有那(nà)么(me)快，所以要(yào)规避公(gōng)司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个比(bǐ)较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展等房(fáng)企2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净负债率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对(duì)比的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的(de)拿地(dì)策(cè)略的(de)同(tóng)时，也较好(hǎo)地控(kòng)制了(le)公司的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑(hēi)马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看(kàn)国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企的融资成本更(gèng)低，三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容融资渠道(dào)也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比民营房企(qǐ)，机构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业(yè)中就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受(shòu)到机构的青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集(jí)团的十大(dà)流通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券(quàn)投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限(xiàn)公司(sī)就(jiù)长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占(zhàn)流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本(běn)面(miàn)表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的(de)滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集(jí)团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价(jià)表(biǎo)现等(děng)多(duō)维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的(de)持(chí)续(xù)增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来自杭(háng)州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六(liù)成。近三年(nián)持续稳居杭州房企(qǐ)销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州(zhōu)的(de)土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭州的(de)较突出表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲(chōng)进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是(shì)迎(yíng)来多(duō)家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产开发只是房地产产业(yè)链上的(de)中游环节(jié)，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商，而下(xià)游应用行业主要包括中(zhōng)介服(fú)务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上(shàng)游材(cái)料(liào)端息息相(xiāng)关(guān)，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所以对(duì)地产(chǎn)产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具(jù)消费的(de)增长却一直都很(hěn)好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和(hé)内(nèi)装相关的行(xíng)业(yè)，例(lì)如消费建材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家(jiā)基金(jīn)人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内表现的统计，目前暂居前(qián)两位的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们分别是(shì)富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特(tè)别(bié)是前者在月(yuè)线连(lián)收(shōu)七根阳线(xiàn)的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报(bào)的(de)十(shí)大流通股股东来(lái)看，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成为基金重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价(jià)值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募(mù)的明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据(jù)了(le)半壁(bì)江山。需要强调的(de)是，中欧(ōu)的(de)两只基金都是(shì)价值派基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的产品，首(shǒu)季(jì)其同时重(zhòng)仓的房地产产(chǎn)业链股票还有(yǒu)金(jīn)地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板块也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓慢(màn)等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是(shì)志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利(lì)润，公司(sī)都(dōu)实现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一(yī)季(jì)报中他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏(hóng)回(huí)报(bào)均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十大流通(tōng)股股东(dōng)中(zhōng)仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思的(de)是(shì)，他似(shì)乎(hū)对于(yú)定制家居类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类标的(de)大多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一(yī)个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是希望挣的(de)是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在(zài)中高(gāo)端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的合同(tóng)里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两(liǎng)三轮(lún)合同周期(qī)还(hái)能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产(chǎn)品提价(jià)的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人员成(chéng)本(běn)的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别(bié)好，客户没有那么(me)满意，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司(sī)能在(zài)业内做到到期(qī)之后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟它(tā)的定(dìng)位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容