文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(反函数的性质是什么意思，反函数得性质gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(y反函数的性质是什么意思，反函数得性质ǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱反函数的性质是什么意思，反函数得性质逐劣币(bì)。

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