近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施(shī一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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