近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、5哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读0年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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