5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物)然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为2大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物9％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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