饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“京东是谁的老板是谁简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房(fáng)源(yuán)在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(j京东是谁的老板是谁iān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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