文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　云南有哪几个市 云南是几线城市

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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