5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够(虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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