导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　<殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字strong>户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字g>

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(c殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字há)的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。