饱受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金(jīn)额(é)不低的大(dà小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式)宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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