文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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