万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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