万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态ng>

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产(c真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态hǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的(d真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态e)中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？