文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(sh我国最穷的5个城市，哪一个省最穷uí)建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，我国最穷的5个城市，哪一个省最穷首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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