文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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