5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duà燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗n)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗