近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句对(duì)基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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