万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(y周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释ǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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