一线(xiàn)城市，也(yě)不端着(zhe)了(le)。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手房指(zhǐ)导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息(xī)为什(shén)么这么重要？首(shǒu)先二手房(fáng)指导价被称为“核弹(dàn)级”政策，其(qí)次(cì)深(shēn)圳几(jǐ)乎是最后一个(gè)还在“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是(shì)房(fáng)价前三(sān)的(de)核心城市(shì)。所以，深圳的一(yī)举一动都具(jù)有风向标(biāo)意义。

　　有分析(xī)人士指(zhǐ)出，深圳二手(shǒu)房(fáng)指导价如果取消，首(shǒu)先(xiān)有(yǒu)利于深(shēn)圳二手房回暖，然后二手房(fáng)回(huí)暖有利于深(shēn)圳楼市总体回暖，最(zuì)后深(shēn)圳楼市回暖(nuǎn)有(yǒu)利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指导价(jià)”正式结束。传言(yán)称：二手(shǒu)房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定(dìng)房价以网签备(bèi)案价和评(píng)估(gū)价孰(shú)低为准。

　　自(zì)此，参考价(jià)真(zhēn)正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文件。据(jù)证券时报21日消息，目前深圳多(duō)家(jiā)大行表示“尚未接到正式通知(zhī)，目(mù)前仍按参考价办(bàn)理按揭”。所以还需要(yào)持续(xù)的关注(zhù)。

　　易(yì)居(jū)研(yán)究院研究总(zǒng)监严跃进(jìn)认为，本次政策大概率(lǜ)为(wèi)真，更多体现为银行贷款(kuǎn)等领域按(àn)照新的规则进行，但不会出台(tái)正(zhèng)式文(wén)件。

　　有时(shí)候(hòu)，有(yǒu)些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价横空出(chū)世。当时，深(shēn)圳(zhèn)一口气公布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福(fú)田、宝(bǎo)安(ān)中心区的(de)高价(jià)盘，直(zhí)接按照当时的市场(chǎng)价打了5折(zhé)、6折来“指导(dǎo)”，银行(xíng)只能按照指导价(jià)来计(jì)算(suàn)首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大(dà)家还不觉得厉害，但经历了这两年(nián)的(de)痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个(gè)例子，市场(chǎng)价1000万(wàn)的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打(dǎ)七折即700万，那么(me)首(shǒu)付3成210万，加(jiā)上(shàng)需要全(quán)款支付的部分，实(shí)际(jì)首付去到(dào)了510万，相当于首付5成了（多给(gěi)210万首付(fù)）。这直接让大批量买家，失去了购房能力，相(xiāng)当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自(zì)深圳推行(xíng)二手房参(cān)考价以后，东(dōng)莞、宁(níng)波、成都、三亚、西安、合肥、广州等(děng)10多个城(chéng)市(shì)陆续跟进。事(shì)实也确实证明了，这条(tiáo)政策的“核(hé)弹(dàn)”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据(jù)安居客的(de)统(tǒng)计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年(nián)受到(dào)疫情的影响，二手房更是(shì)惨不忍睹。以(yǐ)2022年(nián)12月数据为例，全(quán)国70个(gè)大中城市房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家(jiā)研(yán)究中心数据(jù)显示：成交量上，二手房指导价出台(tái)当年，深(shēn)圳二手(shǒu)住宅成交量(liàng)同比下滑(huá)57％。2022年继续(xù)腰(yāo)斩，成交量同比下(xià)滑47％，全年(nián)成交量(liàng)仅(jǐn)2.2万套，创(chuàng)近二十年最(zuì)低记录(lù)，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价(jià)格方面，与(yǔ)二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价发(fā)布当月(yuè)相比，如(rú)今(jīn)二手房挂牌价低于及(jí)接近(jìn)参考价的房源(yuán)占比(bǐ)大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳各区二(èr)手房成交TOP10小区中，过(guò)半成交(jiāo)价低于(yú)参考价。

　　只有真实(shí)经历其中的人，才能深切的(de)感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的(de)新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年前高杠杆买(mǎi)了2套华润(rùn)城，月(yuè)供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果案例属实(shí)，买家的实(shí)际(jì)购房成本(běn)高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年的(de)房贷和持有(yǒu)成本，差不(bù)多(duō)亏损(sǔn)超千万。

　　深圳(zhèn)一大批(pī)人这两年感(gǎn)受到了太多“心酸”。二手房成交量创下(xià)多(duō)年新(xīn)低，学区房(fáng)神话不(bù)再(zài)，房产中介(jiè)的(de)日(rì)子难过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼(lóu)市的(de)基调下，2022年以来，实(shí)施了二(èr)手房指(zhǐ)导价的城市陆(lù)陆续续低(dī)调退出，目前只有深圳还(hái)是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标(biāo)”意(yì)义明显

　　最近(jìn)一线城市也(yě)不端(duān)着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区(qū)试点多(duō)子女家庭和职住平(píng)衡家庭购房支持政策。上海(hǎi)也考虑予以多孩家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新(xīn)公布的(de)3月(yuè)份70个(gè)大中城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售价格变(biàn)动情(qíng)况来(lái)看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房价格仍然是(shì)同(tóng)比去年(nián)依然是下降的。

　　北京、上海已经(jīng)同比增(zēng)长(zhǎng)了，其他二线城市如(rú)杭州、成都、南(nán)京、合(hé)肥(féi)等城市价格都(dōu)是同比上涨的(de)。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部门联合发文，全面推(tuī)动二手房“带押过(guò)户(hù)”全国(guó)实(shí)施，这是一条被广(guǎng)泛好评(píng)的新政。对于激活二手(shǒu)房(fáng)交易，具(jù)有定海神针般的(de)作(zuò)用。

　　住建(jiàn)部部长(zhǎng)倪虹近日更是指出(chū)：建筑业、房地产企业(yè)要发挥(huī)国民经济(jì)“顶梁柱(zhù)”“压舱石(shí)”作(zuò)用。回归到常识，从字面理解一下这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上(shàng)面不就塌了(le)嘛？压舱石如果压不住，小船不就(jiù)翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的政策，还有一大波(bō)正在路(lù)上...

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