文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòn钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思g)点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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