近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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