5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tō睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高ng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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