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七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思民生宏观：中国户均几套房？

　　导读(dú)七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思ong>

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思(de)改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。