近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn单倍行距是多少)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年单倍行距是多少报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回(huí单倍行距是多少)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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