导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸(shì)实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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