近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告230公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗