5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置(1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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