导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学