近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息(xī我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及(jí)资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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