近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手资标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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