5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的)是(shì)销售份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的