“现在的房(fáng)地(dì)产很(hěn)难再出(chū)现像(xiàng)过去十年(nián)的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首(shǒu)席(xí)经(jīng)济学家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和(hé)投资者的(de)关(guān)注度从(cóng)板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是业(yè)绩(jì)，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部(bù)，而且(qiě)是反复地杀(shā)到了(le)底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已(yǐ)经(jīng)不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行(xíng)选(xuǎn)择(zé)，需要(yào)非常小心，避免选了(le)半(bàn)天，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏(hào)指出，需(xū)要(yào)满足以下(xià)三个基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一(yī)下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可(kě)以(yǐ)发现，其实(shí)银行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其(qí)实主要还是那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无(wú)论是在(zài)销售，还(hái)是融(róng)资(zī)等各个方面都(dōu)非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企股价大多(duō)表现(xiàn)很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业(yè)内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就是(shì)它(tā)的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本(běn)是否也是业内最低的；这些都是(shì)我们(men)看重的一(yī)家房(fáng)企的(de)综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时(shí)满足(zú)上述条件的房企并不(bù)多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即便是(shì)有着较稳(wěn)健特(tè)色的(de)国央企房企，其财务指标(biāo)称(chēng)得上完(wán)全健康(kāng)的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始(shǐ)大(dà)举扩张。而这无疑又(yòu)进一步(bù)考(kǎo)验(yàn)着(zhe)国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判未来(lái)市场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的(de)一家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的(de)净(jìng)借贷比例都(dōu)维持在(zài)33％左右，完(wán)全(quán)没(méi)有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来了(le)，其开始(shǐ)在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也实(shí)现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用率，预计今年(nián)会有更多(duō)的(de)楼(lóu)盘(pán)入(rù)市(shì)。像这(zhè)类企业就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多(duō)弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半(bàn)也主要(yào)集(jí)中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有些房企的(de)扩张(zhāng)速度让人(rén)感(gǎn)觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的(de)影子。虽然(rán)说(shuō)，见(jiàn)到机会时要(yào)出手(shǒu)，但(dàn)出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但未来(lái)的两年市场没有想象得(dé)那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是(shì)看房(fáng)企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看来(lái)，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三道(dào)红(hóng)线”对房(fáng)企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没有(yǒu)那么(me)快，所(suǒ)以要(yào)规避公司(sī)净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国(guó)、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净(jìng)负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿(ná)地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与民(mín)营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现(xiàn)上(shàng)，国央(yāng)企确实会更(name是什么意思 name是姓还是名gèng)胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到(dào)想融就融(róng)，这样，国央企(qǐ)自(zì)然而(ér)然就具(jù)有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年(nián)一(yī)季报(bào)，滨江集团的(de)十(shí)大流通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报(bào)灵活配置混(hùn)合(hé)型证券投资基(jī)金”“全国社(shè)保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有(yǒu)限公司就长期(qī)持(chí)有滨江集团。根据(jù)一(yī)季报，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基(jī)本面(miàn)表现存在(zài)一定关系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年(nián)时间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州本土房(fáng)企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维度都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一(yī)季(jì)报，今(jīn)年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业(yè)绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有近七成营收来自杭(háng)州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地(dì)区的(de)营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六(liù)成(chéng)。近三年(nián)持续稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团(tuán)在杭(háng)州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而滨江集name是什么意思 name是姓还是名团在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超(chāo)一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更(gèng)是迎来多家(jiā)机构的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布公告(gào)表示(shì)，公司(sī)于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存量赛(sài)道(dào)

　　机(jī)构在(zài)下游(yóu)家纺、家居(jū)、物(wù)业(yè)觅α

　　实(shí)际上(shàng)房(fáng)地产开发只是房地产产业(yè)链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其(qí)上(shàng)游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材(cái)料供应商，而下游应用行业(yè)主(zhǔ)要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家(jiā)用电器(qì)、物(wù)业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导(dǎo)致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量(liàng)房时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其(qí)是(shì)偏(piān)消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住房(fáng)规(guī)模越来(lái)越大，随着时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新(xīn)的需求也会越来(lái)越多。美国过去的数据(jù)充分说明了这一(yī)点，在新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一(yī)直都很好(hǎo)。对于地产产业(yè)链，我们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)和内装相(xiāng)关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下(xià)游(yóu)细分(fēn)中相(xiāng)关赛道(dào)龙头(tóu)年内表(biǎo)现的统计，目前暂居(jū)前两位的都(dōu)是(shì)来自家纺(fǎng)赛道(dào)的公(gōng)司(sī)，它们分别是(shì)富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)股的(de)天下，彼时(shí)包括(kuò)公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的(de)两只基金(jīn)都是价值派(pài)基金(jīn)经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季其(qí)同(tóng)时重仓的房(fáng)地产产业(yè)链股票(piào)还有金地(dì)集团和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表(biǎo)现最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时间段(duàn)，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是(shì)营收(shōu)还是归(guī)母净利润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发(fā)基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发(fā)安(ān)宏回(huí)报均增(zēng)加了持股(gǔ)，而(ér)这(zhè)两只产品也(yě)成为志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是(shì)，他似(shì)乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的(de)物业股也越来越被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一(yī)个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的(de)绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到(dào)期的合(hé)同里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同(tóng)周(zhōu)期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固(gù)定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么(me)满意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的(de)。”他进一步强调(diào)。

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