5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(c张学良多高，少帅张学良多高hǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来(lái)的(de)首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度(dù)张学良多高，少帅张学良多高：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市张学良多高，少帅张学良多高、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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