5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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