饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规(g宝马和特斯拉哪个档次高uī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的(de)相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同宝马和特斯拉哪个档次高承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标宝马和特斯拉哪个档次高准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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